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【仲介手数料無料はなぜ?】賃貸不動産会社の仕組みやデメリットを解説

2021年2月20日

こんにちは!ひろポンプです。

お部屋探しをする上で”仲介手数料無料”と謳っている不動産会社ってよく見かけませんか?
たくさんのお金がかかるお部屋探しの費用は抑えられるところは抑えていきたいですよね。

ただ、みなさんの中には下記のような疑問を持つ人も多いのではないでしょうか。

  • そもそも仲介手数料ってなぜかかるの?上限はあるの?
  • 仲介手数料無料の不動産会社ってなぜ無料なの?
  • 仲介手数料無料の不動産会社を選ぶデメリットは?

今回は、【仲介手数料無料はなぜ?】賃貸不動産会社の仕組みやデメリットを解説というテーマで話を進めていきます。

この記事の筆者

賃貸仲介の不動産会社で約5年の実務経験あり。
宅地建物取引士の国家資格を持つ私が解説していきます。

ちなみにこれから解説する内容は、不動産会社で働かないと知り得ない情報が含まれています。この記事の内容を知っているだけで、あなたのお部屋探しの考え方はきっと180度変わりますよ!

ぜひ最後までご覧ください。

不動産会社の仲介手数料の仕組みを分かりやすく解説

「仲介手数料が無料になるのはなぜ?」ということを説明するためには、根本的な仲介手数料や不動産会社の仕組みを理解する必要があります。

まずは、不動産会社の仲介手数料の仕組みを分かりやすく解説していきます。

そもそも仲介手数料って何?

仲介手数料とは、賃貸物件の取引の成立に対して不動産会社へ支払うお金のことです。

賃貸物件の取引の成立までには、物件の案内・契約条件の交渉・契約の締結などが含まれます。

言葉にすると、賃貸物件の取引の成立はなんだか簡単そうに感じますが、1組のお客様が、お部屋探しのお問い合わせから新居の鍵をお渡しするまで、約1~2ヶ月と長い期間がかかります。また契約の締結には、国家資格である宅地建物取引士でなければ行うことができません。

みなさんの想像以上に、不動産会社からすると1組のお客様に対して、たくさん時間も労力もかけならないでのです。

ビジネスなので、当たり前と言えば当たり前なのですが、その対価として、仲介手数料というものが存在するということですね。

仲介手数料の上限は賃料の1ヶ月+消費税まで

「仲介手数料って上限は決まっているの?」と疑問に思った人もいるかもしれませんが、仲介手数料の上限額は、賃料の1ヶ月分+消費税まで法律で定められています。

ここで注目するのは、上限額が定められているだけなので、仲介手数料は半額でも無料でも良いということなります。

そのため、『仲介手数料無料の不動産会社』も『仲介手数料が上限額の賃料の1ヶ月分+消費税かかる不動産会社』も存在するということになります。

もっと詳しく

ちなみに仲介手数料は、”成果報酬”なので、取引の成立がなければ1円もかかりません。

そこまで悪徳な業者はいないと心の底から願っておりますが、相談手数料や物件案内料を請求してくる不動産会社がいたらかかるのはやめましょう、、、笑

不動産会社で働く人しか知らない『レインズ』とは?

さて、ここからは不動産会社で働かなければ知り得ない情報を紹介していきます。

やや複雑な話になるので、図を使いながら解説していきます。

上記の図をご覧ください。

初めて聞いた言葉と感じた方がほとんどだと思いますが、『レインズ(不動産流通機構)』 という不動産会社の人しか見れない不動産ネットワークがあります。

簡単に言い換えると、不動産会社専用の物件情報サイトです。

分かりやすくざっくりとした流れを説明していきます。

  1. 貸主(物件を貸したい人)が不動産会社A(管理会社)へ募集の依頼を行う
  2. 不動産会社Aが貸主の所有している物件情報をレインズに登録
  3. 不動産会社B(仲介会社)がレインズで検索した物件を借主(物件を探している人へ)へ紹介
  4. 取引が成立したら借主から不動産会社Bへ仲介手数料を支払う

また不動産会社Aが貸主から募集の依頼を受けた場合には、ある一定期間内にレインズへ登録しなければならない法律があります。

つまり、北は北海道、南は沖縄まで日本中の物件情報がこの『レインズ(不動産流通機構)』に登録されていることになります。

どの不動産会社でもこの『レインズ(不動産流通機構)』で検索をして、借主(お部屋探しをしている人)へ紹介しているので、不動産会社Cでも不動産会社Dでも同じデータベースを見ているため、紹介できる物件は全く同じということになります。※図2参照

たまに”物件数No.1”という看板を出している不動産会社がありますが、上記の仕組みをを理解した人であれば、「何を言っているんだろう??」となりますね、、笑

ここまで理解していただけましたでしょうか?非常に難しい話なので、よく分からなかっ方は図と説明文をもう一度読み返しお願いします。

次のセクションで仲介手数料無料の不動産会社が存在する理由を解説していきますが、この不動産会社の仕組みを理解してはじめて、「なるほど!」と納得していただけると思います!

仲介手数料無料の不動産会社が存在する理由2つ

いよいよ本題です!ここからは、仲介手数料無料の不動産会社が存在する理由2つを解説していきます。

ただここも小難しい内容なので、図を使いながら説明していきます。
不動産会社で働く人しか知らない『レインズ』とは?を理解している人であれば、すぐに「そうだったのか!」と分かると思います(^-^)

『レインズ』の仕組みだからこそ無料になる

1つ目の理由は、『レインズ(不動産流通機構)』の仕組みだからこそ無料になるからです。

詳しく説明していきます。

上記の図1では不動産会社が2社存在していましたが、図3では不動産会社が1社しか登場していません。

勘のいい方であれば、もうお気付きかもしれませんね。

図1は不動産会社Aが貸主から業務委託料(貸主から不動産会社へ支払う仲介手数料みたいなもの)をもらい、不動産会社Bは借主から仲介手数料をもらっていました。

図1が不動産会社での取引の一般的なビジネスモデルなのですが、まれに図3のように管理会社と仲介会社が同じケースがあります。

これはどういうことかというと、不動産会社Eは賃貸物件の取引を成立したときに貸主から業務委託料、借主から仲介手数料、両方から報酬をもらえるということです。

これを”両手仲介”と呼びます。

もちろん不動産会社Eは報酬を貸主・借主からもらうケースもありますが、「もう少し安かったら決めたいな、、」と思っている借主(お部屋探しをしている人)がいたとしたら、「貸主から報酬をもらえるし、もし仲介手数料無料にして申込をしてくれるなら!」という理由で、”仲介手数料無料”に値下げするパターンが多いです。

※不動産会社Eでも貸主の部署と借主の部署が分かれている会社では、上記のような仲介手数料無料になるケースは少ないです。

貸主からの『広告料(AD)』と呼ばれるキャッシュバック

2つ目の理由は、貸主からの『広告料(AD)』と呼ばれるキャッシュバックです。

これも言葉だけだと分かりにくいので、図で解説していきます。

賃貸物件の取引には『広告料(AD)』というものが存在します。これは貸主が自由に設定できる”お金(報酬額)”です。

具体的には、図のように「早く次の入居者を決めてほしいから『広告料(AD)』として賃料の1ヶ月分を仲介会社へ支払う」というケースが多いです。

この『広告料(AD)』が設定している物件は、仲介会社からすると借主から仲介手数料とは別に貸主から報酬をもらうことになります。

そうなると、『レインズ』の仕組みだからこそ無料になるで解説した理屈と同じように仲介手数料無料になるということになります。

仲介手数料無料の不動産会社を選ぶデメリット3つ

ここまで、仲介手数料が無料になる仕組みと理由を解説してきました。

仲介手数料が無料になるのは、非常に魅力的ですよね!!家賃が10万円であれば、10万円+消費税が無料になるわけですから!

ただし、意外としられていませんが、仲介手数料無料の不動産会社を選ぶデメリットがあるのも事実です。大きく分けて3つ考えられるので、引き続き紹介していきます。

紹介される物件が限られる

まず考えられる一番のデメリットは、紹介される物件が限られることです。

どいうことかというと、先ほども少し話をしましたが、仲介手数料が無料になるケースは、基本的に図3か図4の場合のみで、不動産会社での取引の一般的なビジネスモデルはあくまで図1です。

つまり、「弊社の物件は全て仲介手数料無料!と謳っている不動産会社は、図3か図4のケースの物件しか紹介しないということになります。

特に図4のケースは必ずしもではないですが、空室期間が長い・あまり人気がない物件に広告料を設定するケースが多いです。(※投資系のハイグレード物件では空室率の低さが良いとされるので人気物件でも広告料が付いているケースが多いです)

そのため自分の希望条件を不動産会社に伝えても、仲介手数料が1ヶ月+消費税の不動産会社と比べて、紹介される物件が限られてしまう可能性が高くなります。

貸主に対しての交渉が通りにくくなる

次に考えられるデメリットは、貸主に対しての交渉が通りにくくなるです。

繰り返しになりますが、仲介手数料が無料になるケースは図3と図4のみです。ということは、不動産会社は報酬を借主ではなく、貸主からもらうということになります。

そのため不動産会社からすると借主の意見ではなく、貸主の意見が反映されやすくなるので、賃料交渉や家賃発生日を後ろ倒しにする交渉などは、全て通りにくくなります。

契約後や退去時にトラブルになりやすい

見落としがちですが、サービスの質の低下により、契約後や退去時にトラブルになりやすいことも考えられます。

みなさん質問ですが、あなたがAさんとBさんに全く同じ仕事を行うと仮定して、「Aさんからはお金がもらえる」・「Bさんからはお金がもらえない」という状況だったすると、どちらの仕事を一生懸命取り組みますか?

ここで「AさんもBさんも同じ仕事だから、どちらも一生懸命取り組みますよ」という方がいらっしゃれば、本当に素晴らしい人格者の方だと思います。

ただ、やっぱりそうは言っても、私たちは損得で考えて行動してしまう生き物です。おそらく9割以上の方が、”Aさん”と答えるのではないでしょうか。

これは不動産会社で働いてる人にも同じことが言えますよね。そうなると借主に対してのサービスの質が低下してしまうことは容易に想像できるはずです、、、

契約書の説明不足や確認不足で、契約後や退去時に「そんなの知らなかった、、」とトラブルになりやすくなります。

実際に私の接客したお客様でも、過去に仲介手数料無料の不動産会社とトラブルになったという人と何人も会ってきました。

ここまで仲介手数料無料の不動産会社を選ぶデメリットを説明してきましたが、ここでお伝えしたいのは、残念ながら、借主であるみなさんは広告料が設定あるかは分からないということです。

レインズは不動産会社しか見れないという特性がある以上、どうしても避けられません。。。

そのため「物件をより多くの選択肢から選びたい」「サービスの質を求めたい」という方は、仲介手数料の割引を行っていない不動産会社へ行くことをオススメします。

また上記のリスクを知ったうえで「それでもできるだけお部屋探しの費用を抑えるたい!」という方は、仲介手数料無料の不動産会社へ行くのが良いと思います!

あくまでこれまでに挙げたデメリットは想定されるもので、私も仲介手数無料の不動産会社の方と何度も取引をしていますが、「お部屋探しをされているお客様のことを一番に考えている」という素晴らしい営業マンがいらっしゃるのも事実です。

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以上です。

おそらく一度読んだだけは良く分からない内容だと思うので、理解するまで何度も読み返してくださいね( ;∀;)

きっときちんと理解していただければ、あなたとお部屋探しの考え方は180度変わるはずです!

それではまたお会いしましょう!!

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