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【賃貸住宅管理業法で何が変わる?】賃貸住宅管理業者の登録義務化へ

こんにちは。ひろポンプです!

2021年6月15日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行されました。

賃貸住宅管理業界にとって、今年最大のトピックスになることは間違いないでしょう。

  • そもそも「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」とは?
  • 法改正による管理会社の登録義務化で何が変わるの?
  • 賃貸不動産管理業務の業界にはどういう影響を与えるの?

上記のような疑問を持つ人が大勢いるのは当然かと思います。

今回は、【賃貸住宅管理業法で何が変わる?】賃貸住宅管理業者の登録義務化へというテーマで話を進めていきます。

この記事の筆者

不動産会社で賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理などの約5年の実務経験あり。
独学で宅地建物取引士・FP2級などの国家資格を所有しています。

“不動産業界で働いてる人”or“所有している物件を賃貸として不動産会社へ依頼する貸主(オーナー)”は、必ず抑えておくべきテーマですね。

分かりやすく解説をしていきます。

「賃貸住宅管理業法」の施行で何が変わる?

良好な居住環境の確保のため、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」(以下「賃貸住宅管理業法」と呼びます)が、2021年6月15日に施行されました。

「賃貸住宅管理業法」を一言であらわすと、『管理業務の適正な運営』と『借主と貸主の利益保護』を図るための法律です。

もっと分かりやすく説明すると「賃貸物件の管理を行う不動産会社(管理会社)は、この新しく決まった“賃貸住宅管理業法”という法律に則って、業務を進めていきましょうねー!」という感じです。

さて、ここからが本題で、「賃貸住宅管理業法」の施行で変わることは主に下記の3つです。

  • 管理戸数200戸以上の賃貸住宅管理業者の登録が義務化
  • 管理受託契約前に貸主に対して『重要事項説明』が義務化
  • 事務所に実務経験者or有資格者の配置の義務化

そして上記の義務に違反した場合には、罰則が科せられることとなりました。

「ん?結局どういうこと?」と理解できなかった人が9割以上なはずなので、引き続き解説を進めていきます。(安心してください。不動産の仕事をしている私でも理解するまで半日かかりました笑)

管理戸数200戸以上の賃貸住宅管理業者の登録が義務化

まず1つ目は、賃貸住宅管理業者の登録が義務化となりました。

今までは管理している戸数に限らず、登録するのは任意だったのですが、管理戸数200戸以上の賃貸住宅管理業務を営もうとする事業者(貸主から賃貸物件の管理を任せられている不動産会社)は、国土交通大事の登録を義務付けられました。

国土交通大臣のチェックが入ることにより、登録拒否事由に該当してしまう不動産会社は管理業務を行えなくなるので、『管理業務の適正な運営』『借主と貸主の利益保護』に繋がります。

ここでいう“登録拒否事由”とは、一定の犯罪に処せられていたり、反社会勢力と繋がっていたりすることを指します。

要は、「悪いことをしている不動産業者は賃貸物件の管理業務はやってはいけませんよー!」というイメージですかね。

※管理戸数が200戸未満の賃貸住宅管理業者の登録は以前と同様に任意です。

管理受託契約前に貸主に対して『重要事項説明』が義務化

続いて2つ目は、管理受託契約前に貸主に対して『重要事項説明』が義務化となりました。

管理受託契約とは、賃貸物件の貸主(物件の所有者)が不動産会社へ管理業務(入居者からの家賃回収やクレーム対応など)を依頼する際に締結する契約のことのです。

今までは管理受託契約を結ぶにあたって、不動産会社から貸主の説明義務が課せられていなかったため、契約締結後のトラブルが多発している状況でした。

今後は必ず管理受託契約前に不動産会社から貸主に対して、管理受託契約の内容や履行に関する事項を、国土交通省の定める項目に沿って説明しなければならなくなりました。これが『重要事項説明』と呼ばれるものです。

法律が新たに施行されたことによって、貸主が契約内容を理解した上で、管理受託契約を締結することになるため、貸主と管理業者のトラブルは一定数減少する見込みです。

つまづきポイント

宅地建物取引(不動産の売買や仲介など)における契約締結前の『重要事項説明』と同じような制度です。

ただし宅建業法の『重要事項説明』は“宅地建物取引士”の資格を持つ有資格者でなければならないのに対して、賃貸住宅管理業法の『重要事項説明』は賃貸住宅管理業者に勤める一般の従業員が説明しても問題ありません。

事務所に実務経験者or有資格者の配置の義務化

最後に3つ目は、事務所(賃貸住宅管理業務を行うオフィス)に実務経験者or有資格者の配置の義務化となりました。

賃貸住宅管理業者は、賃貸住宅管理業を行う営業所もしくは事務所ごとに、1人以上の業務管理者を選任して、法令に定める管理及び監督に関する事務を行わなければなりません。

具体的には、次のような人が業務管理者となることができると定められています。

  1. 管理業務に関する2年以上の実務経験(実務講習の修了で代替可)である者で、令和3年度以降の業務管理者登録試験に合格した者
  2. 管理業務に関する2年以上の実務経験(実務講習の修了で代替可)がある宅地建物取引士であって、指定講習実施機関が実施する指定講習を修了した者
  3. 令和2年度までに賃貸不動産経営管理士の試験に合格し、令和4年6月までに登録した賃貸不動産経営管理士であって、移行講習実施機関が実施する移行講習を受けた者

おおざっぱに理解したい人は、「賃貸物件の管理業務を行うオフィスには、1人以上の“宅地建物取引士”や“賃貸不動産経営管理士”の国家資格をもつ不動産のプロが必要」という解釈でOKだと思います。

賃貸住宅の不動産管理業務業界に与える影響とは?

ここまで「賃貸住宅管理業法」の施行で変わる主な3つのことを解説してきました。

『管理業務の適正な運営』『借主と貸主の利益保護』のための法律ではありますが、ここからは実際に、賃貸住宅の不動産管理業務業界に与える影響を考えていきましょう。

不動産業界がクリーンな業界へより近づく第一歩

言うまでもないかもしれませんが、不動産業界がクリーンな業界へより近づく第一歩であることは間違いないでしょう。

みなさんの中には、「不動産業界ってなんかグレーな業界っていうイメージがある」と思っている人も少なくないはずです。

私自身も不動産業界で働いていて、お部屋探しをしている借主さんや物件を貸し出したい貸主さんのために精一杯尽くしているつもりではありますが、お客様から他社のやり方や対応を聞くと「そりゃ不動産業界のイメージが悪くなるよな、、、」と感じてしまう瞬間も多いです。

今回の「賃貸住宅管理業法」の新たな施行によって、不動産業界全体が裏表のないクリーンな業界に近づく第一歩かなと個人的に思います。

もちろん今後は5Gや電子契約の普及によって、より不動産業界がクリーンな業界に近づいたら嬉しいですね♪

『賃貸不動産経営管理士』を持つ人材が重宝される

「賃貸住宅管理業法」の施行に合わせて、2021年4月に『賃貸不動産経営管理士』が民間資格から国家資格となりました。

そして先ほど紹介した有資格者の配置の義務化により、『賃貸不動産経営管理士』を持っている人が重宝される時代に突入したと断言できるでしょう。

『賃貸不動産経営管理士』の詳細はこちら

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もっと詳しく

現時点で不動産業界において、『宅地建物取引士』と比べると確かに劣っている部分がありますが、管理業務を行う不動産会社であれば同等のレベルで評価されることでしょう。

私は『宅地建物取引士』を持っているのですが、よく貸主(オーナー)さんから「あなた若いのに、宅建を持っているなんて立派ね!」と言葉をかけてくださる機会が多いです。

これは明らかに『宅地建物取引士』の資格が貸主(オーナー)さんの信頼を得ることができていると感じる瞬間でもあります。

今後は『賃貸不動産経営管理士』の資格を持つことも、貸主(オーナー)さんの信頼獲得に繋がっていくはずです。

2022年6月頃までは経過措置がとられます

ちなみにではありますが、2022年6月頃までは経過措置がとられます。

経過措置というのは、簡単にいうと新しい法律がきちんと適用されるまでの猶予期間です。

考えればすぐに分かることなのですが、全国の管理戸数が200戸以上の不動産会社へ「はい!じゃあ今日から国土交通省の登録を受けていない業者さんは罰金です!」というのは無茶ですよね。。。

今回の「賃貸住宅管理業法」の経過措置は、約1年間です。

そのため2022年6月までは、管理戸数が200戸以上の不動産会社は登録をしていない可能性があるため注意が必要です。(あなたが物件のオーナーではない限りそこまで関係がない話ではありますが、、、笑)

以上です。

「賃貸住宅管理業法」の施行によって、どのような変化が起きるのかをまとめてきました。

法律が絡むので少し難しい話かもしれませんが、新しい法律の内容を学ぶのは人生において大きなアドバンテージになりますよね。

不動産業界で働いている方や不動産投資でオーナーに興味がある人は必見の記事だと思うので、自分の中で深掘りできるまで何度も読み返してくれたら嬉しいです!

それではまたどこかでお会いしましょう(*^^*)

国土交通省の公式HPはこちらから
=>国土交通省 | 賃貸住宅管理業法関係

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